Làm gì khi người bán đất không chịu trả lại tiền đặt cọc?

Tôi đặt cọc 150 triệu để mua một miếng đất 2 tỷ, 2 tuần sau tôi sẽ chồng hết tiền cho miếng đất. Tôi và bên mua đã đồng ý ký hợp đồng (viết tay).

Sau khi cọc vài ngày, một người khác hỏi mua lại miếng đất tôi vừa cọc với giá cao hơn. Vì thời gian bận bịu không cho phép nên họ cũng đã đặt cọc cho tôi 300 triệu để mua cũng miếng đất đó giá 2 tỷ 1.

Tuy nhiên đến ngày thanh toán nốt tiền thì người chủ đất không chịu bán nữa, cũng không chịu trả lại tiền cọc cho tôi. Vậy trường hợp này tôi phải xử lí ra sao?

Thứ nhất: Về việc đặt cọc của bạn cho chủ đất.

Căn cứ theo Bộ luật dân sự năm 2015 quy định Điều 117 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Quy định về đặt cọc trong BLDS 2015 tại  Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, để bảo vệ quyền lợi của bạn, trong trường hợp bên nhận cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng, pháp luật đã quy định bên nhận cọc phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Áp dụng quy định này, khi người bán không thực hiện việc giao nhà cho bạn thì phải trả lại số tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Tuy nhiên, nếu hai bên có thỏa thuận khác về việc trả lại tiền đặt cọc và số tiền đền bù thì sẽ ưu tiên thực hiện theo thỏa thuận của hai bên. 

Do đó, trong trường hợp này để đảm bảo quyền lợi của bạn khi bên bán không trả lại tiền cọc, bạn có thể gửi đơn yêu cầu giải quyết đến Tòa án nhân dân huyện nơi người bán cư trú. Khi làm đơn bạn phải cung cấp các chứng cứ chứng minh có giao dịch mua bán, đặt cọc tồn tại trên thực tế như hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng, người làm chứng, hợp đồng đặt cọc,… để Tòa án có căn cứ giải quyết đòi lại quyền lợi cho gia đình bạn.

Thứ hai: Về việc bạn nhận đặt cọc với người mua khi chưa có quyền sử dụng đất.

Luật Đất Đai 2013 tại Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Căn cứ theo quy định trên, mảnh đất mà bạn chuyển nhượng cho người khác chưa có điều kiện về có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng. Vì vậy hợp đồng đặt cọc của bạn với người mua tiếp theo vô hiệu. Bạn có trách nhiệm trả lại khoản tiền cọc đã nhận và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, HN