Bài toán chi phí và Luật Đất đai

Những điều chỉnh trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) khả năng trong ngắn hạn sẽ làm tăng chi phí sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp và nền kinh tế. Đây là điều cần sớm tính đến để có giải pháp phù hợp.

Ngày 2-6-2023, Quốc hội dành một ngày cho ý kiến lần hai về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Tờ trình của Chính phủ cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp này gồm 16 chương, 263 điều, trong đó tăng 5 mục, bổ sung mới 40 điều, bỏ 13 điều so với dự thảo lấy ý kiến nhân dân.

Tại thời điểm quyết định giá đất khó tính toán được chính xác giá đất nào đem lại lợi ích tổng thể, toàn diện cho ngân sách nhà nước. Ảnh: H.P

Ủy ban Kinh tế, trong báo cáo thẩm tra, ghi nhận cơ quan soạn thảo đã khẩn trương nghiên cứu, tiếp thu các ý kiến để chỉnh lý dự thảo luật “có bước tiến quan trọng về chất lượng”. Bên cạnh đó, báo cáo thẩm tra dài tới 45 trang cho thấy dự thảo luật còn nội dung cần tiếp tục làm rõ, cần rà soát kỹ lưỡng và tiếp tục hoàn thiện; trong đó có phương pháp định giá đất (điều 158).

Cho đến nay, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã ba lần thay đổi quy định về phương pháp định giá đất. Thể chế hóa Nghị quyết 18-NQ/TW yêu cầu có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, dự thảo luật trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 10-2022 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phù hợp với “giá trị thị trường”, trong điều kiện bình thường. Dự thảo luật lấy ý kiến nhân dân đã chỉnh sửa thành phù hợp với “giá đất phổ biến trên thị trường” trong điều kiện bình thường. Và dự thảo luật mới nhất chỉnh sửa thành “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Dù đã ba lần chỉnh sửa, quy định về phương pháp định giá đất vẫn chưa làm hài lòng đại biểu Quốc hội và Ủy ban Kinh tế – cơ quan thẩm tra dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Nhìn chung, các ý kiến cho rằng, nguyên tắc “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” chưa thực sự rõ ràng, chỉ đơn thuần sao chép lại yêu cầu của Nghị quyết 18-NQ/TW, chưa cụ thể hóa được nội dung này.

Về phương pháp định giá đất, dự thảo luật mới dừng lại ở việc “liệt kê” bốn phương pháp (gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, hệ số điều chỉnh đất) và giao Chính phủ quy định chi tiết.

Phần lớn đại biểu cho rằng, cơ quan soạn thảo cần tiếp tục rà soát, bổ sung những nội dung cốt lõi của các phương pháp định giá đất để quy định ngay tại dự thảo luật nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch trong định giá đất.

Đây cũng là quan điểm Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã nêu ra. Cho rằng định giá đất là vấn đề khó nhất trong nội dung tài chính đất đai, ông yêu cầu dự thảo luật phải quy định cụ thể hơn về các phương pháp xác định giá đất để Quốc hội cho ý kiến. Như vậy sẽ tường minh và tốt hơn là chờ Luật Đất đai ban hành xong Chính phủ mới nghiên cứu, xây dựng nghị định hướng dẫn chi tiết.

Trong khi các quy định về nguyên tắc và phương pháp định giá đất còn chưa rõ ràng thì có một điều khá chắc chắn, đó là dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) khi được thông qua và có hiệu lực sẽ tác động mạnh đến hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp. Tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đều sẽ tăng lên.

“Mỗi lần điều chỉnh hệ số K doanh nghiệp đã muốn “đi chết” rồi”, một chuyên gia gắn bó với cộng đồng doanh nghiệp cho biết. Vì vậy, như đề nghị của Ủy ban Kinh tế, Chính phủ cần chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường (cơ quan soạn thảo) phối hợp với Bộ Tài chính nghiên cứu chỉnh sửa để có quy định bảo đảm tính khả thi, bổ sung nguyên tắc định giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, phù hợp với Nghị quyết 18-NQ/TW; làm rõ “giá đất” hay “giá quyền sử dụng đất”, làm rõ mối quan hệ giữa “giá đất” và “bảng giá đất”.

Đồng thời, cần cân nhắc quy định “cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước” (khoản 5, điều 158). Bởi lẽ, tại thời điểm quyết định giá đất khó tính toán được chính xác giá đất nào đem lại lợi ích tổng thể, toàn diện cho ngân sách nhà nước, vì nguồn thu ngân sách không chỉ bao gồm nguồn thu trực tiếp từ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất mà còn là nguồn thu thuế từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trên đất và các lợi ích kinh tế – xã hội khác.

Việc duy trì một mặt bằng chi phí hợp lý liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh phát triển bền vững, từ đó tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước. Vì thế, bài toán chi phí của doanh nghiệp khi ban hành Luật Đất đai mới cần được cả Quốc hội và Chính phủ sớm tính tới để có giải pháp phù hợp.

Về ngắn hạn, chi phí liên quan đến đất đai tăng có thể dẫn đến giảm sự cạnh tranh về giá hàng hóa, dịch vụ, không thu hút được đầu tư, không tạo ra nguồn lực để phát triển kinh tế – xã hội. Trong khi đó về dài hạn, một thị trường mua bán, chuyển nhượng đất đai có minh bạch hơn, có công bằng hơn – để từ đó tối ưu hóa được hiệu quả khai thác tài nguyên đất đai, thì vẫn chưa rõ ràng. Chưa rõ ràng ở chỗ phạm vi thu hồi đất bằng quyết định hành chính vẫn quá rộng – chưa giải quyết được điểm nghẽn “mua bán” và “thị trường”. “Đổi” mục đích sử dụng đất vẫn dễ dàng và bằng “xin – cho”. Do đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) xem ra vẫn là “mớ bòng bong”!

Theo An Nhiên (Thesaigontimes)