Bức tranh sáng – tối của thị trường căn hộ TPHCM về cuối năm

Không còn chững lại bởi Covid-19, thị trường căn hộ ở TPHCM đã có những dấu hiệu phục hồi khi nguồn cung lẫn lượng giao dịch tăng dần kể từ đầu năm 2022. Tuy nhiên, những thách thức mới xuất phát từ việc siết chặt tín dụng, huy động vốn qua kênh trái phiếu, những đề xuất về chính sách pháp luật… đã khiến cho việc định hình xu hướng thị trường những tháng cuối năm trở nên khó khăn.

Ghi nhận tại thị trường bất động sản TPHCM từ đầu năm 2022 đến nay cho thấy thị trường nhà ở đã bắt đầu khởi sắc với nguồn cung sơ cấp khá lớn. Tuy nhiên, hiện tượng lệch pha cung cầu ở lĩnh vực căn hộ cũng ngày càng lớn. Trong đó, đáng chú ý là hầu như không có phân khúc căn hộ bình dân.

Theo Công ty Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp đạt 13.460 căn hộ, tăng 233% theo quí và 265% theo năm, lượng tăng nhiều nhất kể từ năm 2019. Nguồn cung mới đến từ 8 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án hiện hữu. Về dài hạn đến năm 2025, đơn vị này cũng dự báo nguồn cung tương lai của TPHCM có thể đạt 145.000 căn.

Còn theo thống kê của CBRE Việt Nam, sau một quí trầm lắng với dưới 900 căn hộ chào bán mới, thị trường chứng kiến nguồn cung mới tăng vọt trong quí 2-2022. Nguồn cung mới bùng nổ với 15.528 căn từ 12 đợt mở bán mới, vượt qua tổng nguồn cung mới của cả năm 2021.

Cả Savills lẫn CBRE đều đưa ra con số khá tương đồng về tỷ lệ phân bổ số lượng căn hộ theo từng khu vực. Theo đó, khu Đông (chủ yếu là TP Thủ Đức), đóng góp đến 88% nguồn cung mới trong quí 2. Đồng thời khu vực này cũng chiếm lĩnh nguồn cung trong tương lai với 77% (trong đó quận 2 cũ sẽ chiếm khoảng 29% và TP Thủ Đức là 48%).

Tuy nhiên trong cơ cấu nguồn cung thì CBRE đưa ra nhận định phân khúc căn hộ cao cấp có giá bán từ 2.000 đô la/m2 đến 4.000 đô la/m2 chiếm ưu thế trên thị trường, chiếm 93% nguồn cung mới của quí 2. Phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận duy nhất một đợt mở bán mới trong khi phân khúc bình dân gần như tuyệt chủng nguồn cung mới kể từ quí 1-2019.

Xu hướng nhà ở cao cấp lấn át nhà ở giá rẻ cũng được chỉ rõ trong báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM về thị trường nhà ở trong nửa đầu năm. Cơ quan này đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 17 dự án với tổng số 9.456 căn nhà với tổng diện tích sàn là 860.205 m2. Trong đó, căn hộ chung cư có 8.937 căn; nhà ở thấp tầng có 519 căn. Về phân khúc, cao cấp có 7.577 căn, chiếm 80,13%; trung cấp có 1.879 căn, chiếm 19,87% và bình dân không có căn nào.

Thậm chí UBND TPHCM cũng nhắc đến tình trạng lệch pha cung cầu ngày càng tăng trong báo cáo gửi Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản gần đây. Trong đó, tỷ lệ phân khúc căn hộ bình dân giảm từ 1% xuống 0%; phân khúc căn hộ trung cấp (giá bán từ 20 triệu đồng/m2 đến 40 triệu đồng/m2) giảm từ 56,9% xuống còn 26,02%; phân khúc căn hộ cao cấp (giá bán trên 40 triệu đồng/m2) tăng cao nhất, từ 42,1% lên 73,98%.

Nguồn cung căn hộ trong quí 2 đang có sự cải thiện đáng kể sau hai năm bị tác động bởi Covid-19. Ảnh: TL

Đánh giá về sự lệch pha cung cầu hiện nay, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng những vướng mắc lớn, cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản đang khiến thị trường lệch pha. Do đó, cần nhiều giải pháp thiết thực để sớm giải quyết triệt để vấn đề này. Cụ thể, quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể cần được sắp xếp hợp lý hơn so với hiện tại.

Giá căn hộ ngày một leo thang đang là thách thức không nhỏ cho thanh khoản thị trường về cuối năm. Nhiều đơn vị nghiên cứu thừa nhận, thị trường bất động sản TPHCM suốt 3 năm không ghi nhận dự án chung cư mới nào có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2. Thậm chí, xét cả thị trường thứ cấp cũng khó kiếm được sản phẩm dưới 40 triệu đồng/m2. Thậm chí, có những dự án trước đây được định vị là bình dân nhưng sau khi hoàn thiện đã trở thành dự án trung cao cấp.

Đại diện CBRE Việt Nam cho rằng, giá căn hộ thị trường sơ cấp không có dấu hiệu đi xuống dù trải qua nhiều biến cố. Điều này sẽ diễn biến tương tự từ nay đến cuối năm 2022 và các năm tiếp theo. Sự nâng cấp về giá bán của các dự án tại khu vực vùng ven không chỉ làm góp phần thay đổi cơ cấu phân khúc sản phẩm trong nguồn cung mới mà còn thúc đẩy tăng trưởng giá sơ cấp.

Cụ thể, giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.455 đô la Mỹ/m2, tăng 2,7% theo quí 2-2022 và 8,6% theo năm. Phân khúc trung cấp được hưởng lợi nhiều nhất từ việc tăng giá ở khu vực ngoài trung tâm với mức tăng giá 1,9% theo quí và 7% theo năm trong khi giá của phân khúc hạng sang và cao cấp giảm từ 0,6 đến 3,8% so với quí 2-2021.

Tại thị trường TPHCM không còn sản phẩm căn hộ thương mại với giá từ 2 tỉ đồng trở xuống, mức giá ghi nhận thấp nhất khoảng 36 triệu đồng/m2 (rất hiếm), cao nhất trên 300 triệu đồng/m2. Tại một số dự án chung cư trên địa bàn TP Thủ Đức, giá mở bán căn hộ hạng A từ 55 triệu đồng/m2, khu vực quận 9 và quận Thủ Đức cũ, giá vượt ngưỡng hơn 100 triệu đồng/m2.

Dự đoán về xu hướng cuối năm, các chuyên gia từ DKRA Việt Nam cho rằng, giá căn hộ vẫn sẽ tiếp tục đà tăng trong thời gian tới nhưng với biên độ chậm hơn. Thay vì mức tăng 7-10% như trước đây, giá căn hộ trong các tháng cuối năm dự báo sẽ tăng trung bình tầm 4-5%.

Các yếu tố khác như giá xăng dầu, vật liệu xây dựng và nhân công đều tăng cũng khiến doanh nghiệp phải cơ cấu lại giá nhà khi triển khai xây dựng. Nửa cuối năm là thời điểm thị trường tái cân bằng trở lại nhưng giá bất động sản vẫn đang chịu áp lực tăng do chi phí tăng, lạm phát tăng khiến giá bán khó đứng yên trong những tháng còn lại.

Do đó, thị trường vẫn tiếp tục duy trì trạng thái giá tăng và thanh khoản thấp bởi ngân hàng vẫn mạnh tay thắt chặt tín dụng và đẩy cao lãi suất. Báo cáo phân tích tâm lý người tiêu dùng gần đây của Batdongsan.com đề cập đến xu hướng giao dịch không mấy tích cực về cuối năm.

Theo đơn vị này, 70% số người được khảo sát cho biết, không có kế hoạch mua hay thuê bất động sản nào trong năm tới. Rào cản lớn nhất đối với việc mua bất động sản là giá cao, tiếp đó là những khó khăn liên quan đến vay mua nhà như lãi suất vay cao và người muốn mua nhà không đủ khả năng để vay từ ngân hàng.

Dù Ngân hàng Nhà nước nâng trần tăng trưởng tín dụng cho một số ngân hàng thương mại, song dòng vốn tín dụng này sẽ ưu tiên cho sản xuất và dịch vụ. Phía ngân hàng vẫn sẽ kiểm soát cẩn trọng dòng tín dụng vào các lĩnh vực có rủi ro cao như bất động sản khiến dòng tiền cho thị trường này trở nên hạn hẹp hơn. Đây là yếu tố khiến nhu cầu mua nhà của người dân có thể gặp nhiều thách thức trong ngắn hạn.

TPHCM cần đẩy nhanh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền để thị trường có thể hấp thụ tốt trong thời gian tới. Ảnh: TL

Theo hầu hết các chuyên gia, những tháng cuối năm 2022 trên góc nhìn vĩ mô thì thị trường cũng đang có nhiều xung lực mới lạc quan hơn như kinh tế tăng trưởng trở lại; việc đẩy mạnh xây dựng hệ thống hạ tầng thông qua cú hích về đầu tư công sẽ tác động tích cực đến tâm lý triển khai dự án của doanh nghiệp…

Dẫu vậy, thị trường không hoàn toàn thoát khỏi các yếu tố tiêu cực như vấn đề cấp phép dự án, chính sách thắt chặt tín dụng, chi phí tăng và việc mất cân đối cung cầu. Những thách thức này sẽ buộc cả chủ đầu tư và người mua phải theo dõi chặt chẽ các chuyển động của kinh tế vĩ mô và tự hoạch định giải pháp tối ưu cho mình.

Chuyên gia DKRA Việt Nam cho rằng, việc khách hàng khó tiếp cận nguồn vốn vay từ các ngân hàng đã ảnh hưởng rất lớn đến sức cầu thị trường. Việc nới lỏng giải ngân cho vay mua bất động sản chỉ có thể giúp thị trường phục hồi tâm lý cho mùa giao dịch cuối năm nhưng sẽ khó có sự đột biến trong ngắn hạn. Bởi tỷ lệ nới hạn mức tín dụng (room) ít ỏi còn lại thì khả năng để thị trường bất động sản hấp thụ trực tiếp là rất thấp.

Các doanh nghiệp phát triển bất động sản đã đến lúc phải cấu trúc lại sản phẩm cho giai đoạn cuối năm 2022 và năm 2023. Điều quan trọng cần tự cân nhắc quay lại thị trường phục vụ nhu cầu thật hay tiếp tục phóng lao theo chiến lược bán các sản phẩm chỉ phục vụ đầu tư và đầu cơ. Sự lựa chọn của doanh nghiệp và phản ứng của người mua có thể quyết định mức độ khủng hoảng nhẹ hay nặng trong 6-12 tháng tới.

Ông Rich Nguyen, nhà huấn luyện chiến lược đầu tư bất động sản cho rằng căn hộ chung cư vẫn là loại hình nhà ở nhận được sự quan tâm và chú ý lớn trên thị trường dù giá liên tục tăng cao. Tuy nhiên, có nhiều người không có kế hoạch mua hoặc thuê bất cứ bất động sản nào trong năm tới. Bởi vì rào cản lớn nhất của họ với việc mua bất động sản là giá cao tiếp cận tín dụng khó.

Phản ứng của người mua có thể quyết định mức độ khủng hoảng nhẹ hay nặng trong 6-12 tháng tới. Ảnh: TL