Cách sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản

Đòn bẩy được tạo ra bằng cách sử dụng vốn vay khi đầu tư, giúp mua tài sản giá trị lớn hơn và tăng lợi nhuận hơn so với thanh toán 100% như thông thường.

Tác dụng của đòn bẩy

Nhiều người hiểu về nguyên tắc sức mạnh của đòn bẩy, nhưng không rõ ràng về cách thức hoạt động của nó trong thực tế. Hãy xem xét ví dụ này: Một nhà đầu tư có 50.000 USD để đầu tư vào bất động sản. Có một số lựa chọn về cách sử dụng vốn này, bao gồm:

Lựa chọn 1: Mua một tài sản 50.000 USD bằng tiền mặt. Cách tiếp cận này không tạo ra đòn bẩy.

Đòn bẩy tài chính mang lại nhiều lợi ích cho nhà đầu tư. Ảnh: AndreyPopov.

Lựa chọn 2: Bỏ 50.000 USD để mua một bất động sản trị giá 100.000 USD, sử dụng nguồn tài chính như một khoản vay thế chấp ngân hàng để trang trải 50.000 USD kia. Phương án này tạo ra đòn bẩy 50%.

Lựa chọn 3: Dùng 50.000 USD để mua hai bất động sản trị giá 100.000 USD, một lần nữa sử dụng đòn bẩy tài chính để trang trải phần còn lại của bất động sản. Điều này tạo ra đòn bẩy 75% và phân chia lợi nhuận và rủi ro tiềm năng của bạn trên hai tài sản.

Nếu giá trị bất động sản tăng 6%, nhà đầu tư đạt được những lợi nhuận sau:

Lựa chọn 1: Giá trị tài sản 53.000USD, thu được 3.000USD trên số tiền đầu tư.

Lựa chọn 2: Giá trị tài sản 106.000USD, thu được 6.000USD trên số tiền đầu tư.

Lựa chọn 3: Giá trị tài sản 212.000USD để thu được 12.000USD trên số tiền đầu tư.

Nhờ nguyên tắc đòn bẩy, mỗi khoản lợi nhuận này có thể đạt được, chỉ bằng cách sử dụng cùng 50.000 USD. Nói cách khác, nhà đầu tư càng sử dụng nhiều đòn bẩy, tiềm năng thu được từ việc tăng giá tài sản càng cao.

Không phải bất động sản nào cũng tạo ra tiền, đặc biệt là trong ngắn hạn. Việc sử dụng đòn bẩy để đa dạng hóa danh mục đầu tư và mua thêm bất động sản cũng tránh được tình trạng mất chỗ, giảm giá trị, cải thiện vốn...

Các điều kiện tối ưu cho đòn bẩy

Khái niệm đòn bẩy trong đầu tư bất động sản hiệu quả khi giá trị và giá thuê đang tăng lên. Tuy nhiên, nếu giá trị hoặc tiền thuê giảm sút, lợi thế do đòn bẩy mang lại sẽ biến mất khi các khoản thanh toán khoản vay gia tăng. Thực tế này cho thấy các nhà đầu tư phải cân nhắc cẩn trọng.

Đầu tiên là thực hiện thẩm định toàn diện về môi trường đầu tư. Giá trị bất động sản trong khu vực có xu hướng như thế nào? Những yếu tố đã biết, như sự xuất hiện hoặc rời đi của một tập đoàn lớn có thể ảnh hưởng như thế nào đến tình hình kinh tế khu vực trong những tháng, năm và thập kỷ tới? Những kỳ vọng nào đối với nền kinh tế quốc gia và khu vực trong tương lai gần? Câu trả lời cho những câu hỏi này và những câu hỏi liên quan rất quan trọng.

Điều quan trọng thứ hai là phát triển một chiến lược đầu tư hợp lý. Đây là cách đầu tư ngắn hạn hay dài hạn? Nếu ngắn hạn, những yếu tố nào sẽ báo hiệu rằng đã đến lúc thoát ra? Nếu mục tiêu đầu tư lâu dài, nhà đầu tư có thể làm gì để "vượt qua những cơn bão" có khả năng xảy ra?

Bí quyết sử dụng đòn bẩy

Để đảm bảo đòn bẩy phù hợp, hãy ghi nhớ các bí quyết:

Thận trọng khi đánh giá bất động sản: Giá trị bất động sản và giá thuê trong khu vực bạn quan tâm đã tăng 5%/ năm trong vài năm gần đây, không nhất thiết là chúng sẽ tăng trong năm nay hoặc năm tới. Sẽ an toàn hơn nếu xây dựng chiến lược tài chính với kỳ vọng thấp hơn một chút.

Nhà đầu tư cần cẩn trọng khi dùng đòn bẩy tài chính khi mua nhà. Ảnh: Shutterstock.

Đăng ký khoản vay mà bạn có thể xoay sở được: Ý tưởng mua một tài sản với chi phí thấp có thể hấp dẫn, nhưng nghĩa vụ phải trả ngân hàng mỗi tháng có thể là vấn đề, đặc biệt nếu bạn có một hoặc hai tháng không có thu nhập.

Tập trung vào dòng tiền: Với việc mua bất động sản cho thuê, các chi tiết của giao dịch rất quan trọng. Tuy nhiên, hoạt động của tài sản cũng vậy. Nhà đầu tư có thể đảm bảo cho ngôi nhà có người ở, với mức giá thuê đủ trang trải chi phí của bạn không? Câu trả lời cho cả hai câu hỏi phải là có nếu bạn muốn thu lợi nhuận.

Một khi được sử dụng đúng cách, đòn bẩy là một trong những cách tốt nhất để tăng giá trị bất động sản của bạn. May mắn là, các nhà đầu tư mới không phải làm điều đó một mình. Có nhiều chương trình trang bị kiến thức về đầu tư và nhiều chuyên gia có thể giúp những người "chân ướt chân ráo" trong ngành có thể giảm thiểu rủi ro, từ đó tận dụng lợi thế của đòn bẩy để mở rộng danh mục đầu tư.

Hoài Phong VnExpress (theo Forbes)