Đề nghị cấm 'chia lô bán nền' khi sửa luật Đất đai

GS Đặng Hùng Võ đề nghị cấm "chia lô bán nền" trong dự án Luật Đất đai sửa đổi để tránh "chôn" tiền vào đất, không thúc đẩy sự phát triển.

Bộ Tài nguyên Môi trường đang hoàn chỉnh dự án Luật Đất đai sửa đổi, chuẩn bị trình xin ý kiến Quốc hội tại kỳ họp thứ 3 (khai mạc vào tháng 5). Chia sẻ tại hội thảo khoa học do Viện Kinh tế Việt Nam tổ chức mới đây, Giáo sư Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Tài nguyên Môi trường) cho biết, cơ quan soạn thảo đã bốn lần đề cập đến mục tiêu sửa Luật Đất đai. Đó là sửa luật để phát triển nông nghiệp, phát triển bất động sản du lịch, tháo gỡ ách tắc trong phê duyệt đất dự án nhà ở, và giải quyết việc người nước ngoài nhờ người Việt đứng tên các lô đất ở Việt Nam.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên Môi trường. Ảnh: Hoàng Thùy

Cho rằng dự luật vẫn còn vĩ mô, chưa giải quyết các vấn đề cụ thể, ông Võ đề xuất ban soạn thảo "cấm chia lô bán nền, chỉ sử dụng cách thức này ở một số vùng nông thôn đang cần đất ở cho các hộ gia đình tách ra từ một hộ, không mang tính thị trường". Nguyên nhân là chia lô bán nền khiến người dân tích tiền trong đất, để nguyên đất mà không xây dựng hạ tầng phát triển kinh doanh. Điều này chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn, lâu dài sẽ phát sinh nhiều hệ lụy, làm cạn kiệt tài nguyên.

Theo ông Võ, sau Luật Đất đai 2003, cố Thủ tướng Phan Văn Khải đã viết tay yêu cầu Nghị định 181 phải có điều cấm hoàn toàn phân lô bán nền ở khu vực đô thị và phát triển quy hoạch đô thị. Nhưng chỉ vài năm sau đó, quy định lại mở hơn, cho phép phân lô bán nền ở thị trấn và nông thôn. Đến Luật Đất đai 2013 thì cho phép chia lô bán nền ngay trung tâm thành phố. "Điều này là không hợp lý nên cơ chế chia lô bán nền phải dứt khoát bỏ. Đất sốt đầu tiên là ở đất nền, sau đó mới ở loại đất khác", ông nói.

GS Võ cũng cho rằng, dự luật cần quy định "vốn hóa đất đai", nghĩa là có các phương thức chuyển đất đai thành vốn được tính bằng tiền. Ví như Nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng làm tăng giá trị đất. Phương thức này đã được Đà Nẵng thực hiện thành công, khi thành phố phát triển hạ tầng đô thị tại các xóm nghèo của ngư dân giữa sông Hàn và bãi biển Mỹ Khê để tạo dựng trung tâm thành phố mới. Ngư dân được tái định cư tới các làng chài mới có điều kiện sống tốt hơn. Sau đó, chính quyền thu toàn bộ giá trị đất đai tăng thêm tại các khu đô thị mới và đầu tư nâng cấp hạ tầng đô thị Đà Nẵng cũ.

Theo kinh nghiệm đầu tư của các nước châu Âu, châu Mỹ, việc bỏ tiền ra làm hạ tầng luôn mang lại giá trị đất đai tăng thêm, bù đắp toàn bộ số tiền đã bỏ ra, đem lại lợi ích cho cả chính quyền và người dân. Tuy nhiên, hình thức thu giá trị đất đai tăng thêm tại Việt Nam gần như đang bị bỏ qua (trừ Đà Nẵng). Đây là nhược điểm lớn trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam.

"Tôi cho rằng Việt Nam cần khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua vốn hóa, làm nguồn vốn chủ yếu để đầu tư phát triển. Có như vậy, kinh tế đất nước mới tự đứng trên đôi chân của mình chứ không phải trông chờ vào vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài", GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Cũng hiến kế huy động nguồn lực từ đất đai, TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho rằng phải thay đổi cơ chế đấu giá đất. Luật Đất đai sửa đổi cần quy định rõ đấu giá đất phải đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch và cạnh tranh lành mạnh, áp dụng trong tất cả các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, không có ngoại lệ. Hình thức bỏ phiếu đấu giá gián tiếp cần loại bỏ vì dễ bị can thiệp, thay vào đó, thực hiện đấu giá trực tiếp bằng lời nói, nghiên cứu đấu giá trực tuyến.

Hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói là thông lệ quốc tế. Việc nâng giá hàng chục lần giữa các cá nhân, tổ chức tham gia sẽ mang hơi thở của thị trường vào lĩnh vực bất động sản. Khi đó, "sẽ mất đi những phi vụ đi đêm, thông đồng móc ngoặc để biến tài sản của Nhà nước, của nhân dân thành của riêng với giá rẻ mạt".

TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế. Ảnh: Hoàng Thùy

Theo TS Ánh, ngân sách nhà nước sẽ thiệt hại rất lớn khi hàng nghìn, hàng vạn mảnh đất được giao không qua đấu giá, trong đó không ít thuộc loại "đất vàng", "đất kim cương". Sức hấp dẫn của việc "ăn chia" hàng nghìn tỷ đồng từ giao quyền sử dụng đất, từ bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước gắn với chuyển quyền sử dụng đất khiến cho một bộ phận không nhỏ cán bộ công chức biến chất.

"Nếu tất cả việc giao quyền sử dụng đất dự án đều phải thông qua đấu giá công khai, minh bạch thì cái được thứ hai của chúng ta ngoài tiền, là không mất cán bộ", vị chuyên gia nhấn mạnh.

Tuy nhiên, vấn đề còn tồn tại trong luật hiện hành là tiền đặt cọc đấu giá còn quá thấp. Khoản 5 Điều 39 Luật đấu giá tài sản năm 2016 qui định tiền đặt trước chính là tiền đặt cọc sau khi trúng đấu giá. Tiền đặt trước chỉ từ 5 đến 20% mức giá khởi điểm, trong khi nhiều trường hợp giá khởi điểm lại quá thấp nên người trúng đấu giá không phải cân nhắc quá nhiều khi bỏ cọc. Để hạn chế tình trạng này, TS Ánh đề nghị Luật Đất đai sửa đổi tách biệt "tiền đặt trước" với "tiền đặt cọc".

Theo đó, tiền đặt trước quy định như hiện nay, còn tiền đặt cọc có thể là từ 20 đến 30% giá đất trúng đấu giá và phải nộp ngay sau khi công bố kết quả. Nếu người trúng đấu giá không nộp đủ tiền cọc thì bị loại và cuộc đấu giá sẽ tiếp tục.

"Nếu tiền cọc phải nộp ngay lên tới từ 4.000 - 5.000 tỷ đồng thay vì 600 tỷ đồng thì người trúng đấu giá ở Thủ Thiêm chắc chắn sẽ thận trọng hơn rất nhiều lần khi bỏ giá và gần như không thể bỏ cọc cho dù siêu giàu", ông nói, nhấn mạnh rằng đấu giá đất phải đảm bảo quyền và lợi ích cho cả 3 bên là Nhà nước (người bán), doanh nghiệp/người dân (người mua) và thị trường/xã hội.

Theo Hoàng Thùy (VnExpress)