Đừng lo không xác định được giá đất sát giá thị trường

“Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ khung giá đất, bảng giá đất được điều chỉnh hàng năm, bám sát giá thị trường, đó là sự thay đổi đột phá về tư duy trong quản lý nhà nước về đất đai. Đừng lo không xác định được giá đất sát giá thị trường”.

GS-TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội bình luận.

GS-TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội

Thưa ông, hiện vẫn còn nhiều ý kiến băn khoăn khi Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ khung giá đất, bảng giá đất được điều chỉnh hàng năm, thay vì định kỳ 5 năm/lần?

Tôi đã trực tiếp chủ trì và tham gia nhiều hội thảo, tọa đàm về việc sửa đổi Luật Đất đai, tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai và ghi nhận được nhiều băn khoăn về việc này.

Nhiều ý kiến cho rằng, khi bỏ khung giá đất, bảng giá sát thị trường và được công bố hàng năm, thì giá đất sẽ tăng lên, do từ trước đến nay, bảng giá đất do các địa phương công bố thấp hơn thị trường rất nhiều và càng ngày càng thấp hơn, vì thị trường tăng giá trong khi bảng giá đất bị “neo” lại tới 5 năm mới điều chỉnh.

Bây giờ, khi bảng giá đất được điều chỉnh sát thị trường và năm nào cũng điều chỉnh, càng tạo điều kiện cho giá thị trường tăng, cứ mỗi lần bảng giá đất được điều chỉnh tăng, thì thị trường lại tăng như cuộc rượt đuổi không có hồi kết.

Nếu giả thiết giá đất trên thị trường cứ tăng sau mỗi lần điều chỉnh bảng giá đất, thì hậu quả rất lớn, thưa ông?

Những lập luận trên cho rằng, giá đất tăng khi bảng giá đất được điều chỉnh tăng thì sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy.

Thứ nhất, giá bất động sản tăng khiến người có thu nhập từ mức trung bình trở xuống ngày càng xa rời ước mơ “an cư, lạc nghiệp”.

Thứ hai, dù giá đất thấp hơn thị trường, nhưng Việt Nam đã xác lập nhiều con đường đắt nhất hành tinh. Giờ mà tăng giá đất nữa, Nhà nước lấy đâu ra tiền đền bù, giải phóng mặt bằng để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế, xã hội.

Thứ ba, giá đất cao khiến doanh nghiệp khó tiếp cận được mặt bằng phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Thứ tư, giá đất tăng khiến chi phí tăng, lợi nhuận của doanh nghiệp giảm, người dân, doanh nghiệp sẽ hạn chế bỏ vốn ra đầu tư, kinh doanh. Trong khi đó, doanh nghiệp đầu tư trực tiếp nước ngoài sẽ tìm đến quốc gia có chi phí đất đai rẻ hơn Việt Nam để đầu tư hoặc quay trở về chính quốc.

Như vậy, hệ lụy bỏ khung giá đất và điều chỉnh bảng giá đất hàng năm rất lớn. Ông có nghĩ như vậy không?

Tôi cho rằng, lập luận bỏ khung giá đất, điều chỉnh giá đất hàng năm khiến giá bất động sản càng ngày càng tăng là không căn cứ. Vì đất đai cũng là hàng hóa khi được đem ra thị trường giao dịch. Đã là hàng hóa, thì đất đai bắt buộc phải tuân theo quy luật cung cầu, khi giá hàng hóa tăng đến mức nào đó thì sẽ dừng lại, thậm chí “quay đầu” vì cầu giảm.

Thời gian qua, không phải lúc nào và không phải chỗ nào giá bất động sản cũng tăng, mà có nhiều thời điểm, giá bất động sản giảm, thậm chí giảm mạnh. Nhiều nhà đầu cơ ôm nhà đất “méo mặt” vì bán không có người mua, tiền đầu tư phần lớn đi vay ngân hàng, càng để lâu càng thiệt hại, thì buộc phải giảm giá, “cắt lỗ”.

Tôi lấy ví dụ nữa để chứng minh, theo quan niệm của người Việt, tháng 7 Âm lịch hàng năm là tháng “cô hồn”, người dân không muốn mua nhà đất. Cầu giảm, cung không giảm, nên giá đất vào tháng này hàng năm thường rẻ nhất trong năm.

Như vậy, việc điều chỉnh giá đất hàng năm không thể là lý do, là nguyên nhân đẩy giá đất trên thị trường tăng lên. Tôi cũng nhấn mạnh rằng, bảng giá đất được điều chỉnh tức là có tăng, có giảm, có khu vực tăng, có khu vực giảm, chứ không phải chỉ có tăng giá.

Có nghĩa là ông đồng ý với Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi về bỏ khung giá đất và điều chỉnh bảng giá đất hàng năm?

Đây là sự thay đổi rất lớn về tư duy quản lý nhà nước với đất đai, bất động sản. Thay vì quản lý hành chính, ấn định, áp đặt khung giá đất và bảng giá đất một cách chủ quan, duy ý chí và cố định trong vòng 5 năm, không cần biết thị trường biến động thế nào, thì bảng giá đất sẽ phụ thuộc vào giá thị trường.

Bỏ khung giá, xây dựng bảng giá sát thị trường, sẽ xóa bỏ được cơ chế xin-cho, xóa bỏ được lợi ích cá nhân, tiêu cực, lợi ích nhóm trong xây dựng bảng giá đất. Đặc biệt, Nhà nước sẽ không bị thất thu các loại thuế liên quan đến đất đai, như thuế thu nhập cá nhân, tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các loại phí, lệ phí liên quan đến đất đai, khi bảng giá đất bám sát giá thị trường.

Khác với hầu hết các loại hàng hóa khác, đất đai không thể xác định được giá thị trường khi không có giao dịch. Vậy làm sao xây dựng được bảng giá đất sát giá thị trường?

Tôi được nghe nhiều chuyên gia nói rằng, không thể xác định được giá đất sát giá thị trường, vì đất đai là hàng hóa đặc biệt. Đặc biệt ở chỗ đất đai nằm ở vị trí khác nhau, rộng hẹp khác nhau, ngang dài không giống nhau, hình thù chẳng như nhau, diện tích lớn bé khác nhau...

Chưa kể, khi đi mua bất động sản, nếu thấy mảnh đất hợp tuổi, hợp hướng, hợp phong thủy thì có đắt người ta cũng mua và ngược lại. Hay người bán, nếu thấy “có duyên” với người mua, thì dù giá rẻ hơn thị trường cũng bán, nên xác định giá thị trường với bất động sản là... không tưởng.

Tôi cho rằng, cách hiểu trên là không đúng, mà phải hiểu là xác định giá đất đai theo thị trường không thể thực hiện được như lập luận trên, nhưng giá trị đất đai theo giá thị trường thì hoàn toàn xác định được.

Trên thị trường, có nhiều loại hàng hóa không thể xác định được giá cả, nhưng vẫn mua bán, trao đổi, giao dịch vì xác định được giá trị thị trường. Ví như tàu ngầm, tên lửa, máy bay chiến đấu... không thể xác định được giá cả thị trường như hầu hết các loại hàng hóa khác, nhưng hàng năm, trên thị trường thế giới, loại “hàng nóng” này được giao dịch với giá trị lên đến nhiều trăm tỷ USD, vì xác định được giá trị thị trường hàng hóa.

Giá trị của hàng hóa chính là lợi ích mà hàng hóa đem lại cho người sở hữu, sử dụng. Hiện có nhiều phương pháp định giá khác nhau, nên hoàn toàn xác định được giá trị thị trường với đất đai.

Theo Mạnh Bôn (baodautu)