Giá nhà đất không giảm vì thủ tục

Giá nhà đất tăng cao vì thời gian hoàn thành pháp lý kéo dài, thủ tục hành chính “trói” doanh nghiệp... là những vấn đề nóng trong buổi tọa đàm Thị trường bất động sản thế nào sau dịch Covid-19?.

Kéo dài hơn dự kiến, buổi tọa đàm “Thị trường bất động sản thế nào sau dịch Covid-19?” do Báo Thanh Niên tổ chức hôm qua 11.6 đã nóng ngay từ đầu đến khi kết thúc với hàng loạt vấn đề từ thủ tục hành chính “trói” doanh nghiệp, giá nhà đất cao vì thời gian hoàn thành pháp lý kéo dài hàng chục năm...

Toàn cảnh tọa đàm thị trường bất động sản tại Báo Thanh Niên sáng 11.6 - ẢNH: KHẢ HÒA

TP.HCM có bao nhiêu dự án“đứng hình”?

Phát biểu khai mạc, ông Nguyễn Ngọc Toàn, Phó tổng biên tập Báo Thanh Niên, cho rằng trong tất cả lĩnh vực kinh tế nói chung, bất động sản (BĐS) có tính liên kết, lan tỏa rộng nhất, mạnh nhất. BĐS “hắt hơi” thì các ngành khác không “sổ mũi” cũng “ốm nặng”.

Thế nhưng từ cuối năm 2019 đến nay, thị trường BĐS gần như đóng băng, giao dịch sụt giảm nghiêm trọng do hàng loạt dự án không thể triển khai vì vướng mắc thủ tục hành chính, vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung đất nền, căn hộ trở nên khan hiếm, người mua ít sự lựa chọn. Tình trạng này chưa được giải quyết thì sang đầu năm 2020, dịch Covid-19 ập đến khiến giao dịch trên thị trường sụt giảm chưa từng thấy.

Một dự án làm thủ tục có thể mất 3 - 5 năm. Có dự án như của Tập đoàn Đại Phúc Land phải mất 15 năm mới xong thủ tục nên chắc chắn giá chỉ có tăng chứ không thể giảm do chi phí vốn quá lớn

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam

Bất chấp thực tế đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, khẳng định thị trường BĐS hiện nay về bản chất không xấu. Bằng chứng là tất cả các dự án nhà ở từ cao cấp đến bình dân khi đưa ra thị trường đạt tỷ lệ hấp thụ rất cao, đến 99 - 100% ở phân khúc nhà ở xã hội; nhà ở thương mại giá trị từ 2 tỉ đồng/căn trở xuống đạt tỷ lệ 100% và nhà ở cao cấp đạt 70 - 80%, có những dự án tiêu thụ tới 100%.

Song, khó khăn lớn nhất chính là khan hiếm dự án, sản phẩm. Ông Châu chỉ rõ nguyên nhân lớn nhất khiến nguồn cung BĐS khan hiếm nghiêm trọng là sự chồng chéo, mâu thuẫn, xung đột trong các quy định pháp luật hiện hành. Theo số liệu báo cáo thống kê của Sở TN-MT và Sở Xây dựng TP.HCM, từ tháng 12.2015 đến cuối năm 2018, có tới 126 dự án nhà ở có quỹ đất tổng hợp bị tắc vì thủ tục đầu tư. Từ đó đến nay, các doanh nghiệp (DN) không còn trình xin đầu tư thêm dự án nào vì cứ trình lên là tắc.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng số dự án bị vướng mắc trên địa bàn TP.HCM nhiều hơn con số 126 dự án mà các sở, ngành của thành phố đã báo cáo. “Qua những báo cáo và điều tra thực tế, chúng tôi khẳng định tại TP.HCM không phải chỉ có hơn 100 dự án bị tắc. Còn nhiều hơn con số này các dự án không thể triển khai, mặc dù đã xong hết các vấn đề chính của thủ tục nhưng vẫn chưa được cấp các giấy tờ để DN có thể xây dựng và bán hàng, khiến các dự án phải nằm bất động 3 - 4 năm, thậm chí 15 năm”, ông Đính nói.

Ngay lập tức, ông Lê Hoàng Châu phản biện: “Con số 126 dự án đang tắc là hoàn toàn chính xác, nằm trong báo cáo của Sở Xây dựng và Sở TN-MT. Chúng tôi cũng đã nói rõ, đây là con số được thống kê trong giai đoạn từ 10.12.2015 đến cuối năm 2018, sau đó các DN không trình thêm dự án nữa vì dù có trình thì cũng tắc. Các dự án sau đó nhiều hơn thì cũng không được xếp vào danh sách “đứng hình” vì chưa trình dự án”.

Nóng vì “ải” thủ tục

Số liệu các dự án BĐS “đứng hình” tại TP.HCM là bao nhiêu còn chưa hạ hồi, một loạt bức xúc của các DN về thủ tục nhiêu khê phản ánh ngay sau đó tiếp tục làm nóng không khí hội trường. Thủ tục pháp lý, hành chính... mất nhiều năm cho một dự án là chuyện ai cũng biết, thế nhưng câu chuyện mất tới 15 năm để hoàn thiện thủ tục cho 1 dự án của Tập đoàn Đại Phúc vẫn khiến các khách mời tham gia buổi tọa đàm kinh ngạc.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, chia sẻ: Khi công ty đầu tư các dự án quy mô lớn tới gần 200 ha ở cửa ngõ phía đông, DN này đã phải mất 15 năm chật vật hoàn thiện các thủ tục hành chính. Thời gian từ khi xin thủ tục đến triển khai dự án quá lâu, dẫn đến độ “vênh” giữa thiết kế ban đầu so với nhu cầu thị trường.

Thế nên, sau khi đã hoàn thành tất cả thủ tục về mặt pháp lý quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, DN cần điều chỉnh cục bộ về mặt sản phẩm cho phù hợp yêu cầu thực tế thị trường nhưng rất e ngại vì phải làm lại các thủ tục từ đầu. “Cách đây 10 - 15 năm, nhu cầu sản phẩm nhà phố đa phần là 4 - 5 m (ngang) nhưng nhu cầu không gian hiện nay cần 6 - 7 m hoặc lớn hơn. Việc điều chỉnh này không ảnh hưởng tới quy chuẩn chung về mặt quy hoạch mà còn tốt hơn về không gian sống cho người dân, phù hợp chủ trương của Chính phủ. Tuy nhiên, nếu phải xin phép làm lại quy trình từ đầu, mất thêm vài năm, thậm chí hàng chục năm nữa thì thật sự quá vất vả cho DN”, bà Thanh Hương nói.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cũng ngay lập tức trả lời: “Thông thường, các DN thường nộp đơn điều chỉnh dự án từ lớn thành nhỏ. Việc này cần xem xét kỹ vì làm tăng áp lực dân số khu vực trung tâm, nội đô. Dự án của Đại Phúc Land xin điều chỉnh từ diện tích nhỏ thành lớn rất đáng hoan nghênh, phù hợp với chủ trương chung. Do đó, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS sẽ cùng Sở Xây dựng TP, cơ quan chuyên môn có các hướng dẫn, giải quyết cho DN về thủ tục cơ cấu căn hộ phù hợp với điều chỉnh quy hoạch, thiết kế cơ sở”.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, lại hun nóng buổi tọa đàm khi dẫn lại vấn đề thủ tục đang làm khó DN. Theo ông, để 1 dự án cơ bản hoàn thành và có thể triển khai bán hàng, nhanh nhất cũng hết 1 năm, nhưng hầu hết kéo dài đến 4 - 5 năm.

Đến bước cuối cùng là cấp sổ hồng cho cư dân cũng hết sức khó khăn. Ông Dũng dẫn chứng: Hưng Thịnh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định trước tháng 7.2014, nếu có điều chỉnh công năng dự án thì vẫn đủ điều kiện để được cấp sổ hồng nhưng các cơ quan chức năng đều e dè vì lý do điều chỉnh.

Chưa kể, trong việc điều chỉnh công năng dự án, khi có phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung thì trách nhiệm thuộc về các cơ quan nhà nước. DN thậm chí đã đề nghị ký quỹ một phần vì có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính do điều chỉnh dự án và mong sẽ được giải quyết cấp sổ hồng cho cư dân đối với phần diện tích sở hữu riêng, nhưng từ trước đến nay cũng chưa được giải quyết ở dự án nào. “Đơn vị nào cũng hỏi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hay chưa. Tại sao các cơ quan có thẩm quyền không căn cứ trên quy định mà bắt chúng tôi phải hỏi lòng vòng?”, ông Dũng đặt vấn đề.

Ông Nguyễn Trọng Ninh giải thích: Liên quan đến quy trình giải quyết các vấn đề của dự án, không có luật nào quy định 1 quy trình chung. Tuy nhiên thực tế yêu cầu phải đưa ra 1 quy trình chuẩn cho các dự án và việc này thuộc thẩm quyền của TP.HCM. Bộ sẽ tham gia cho ý kiến và phối hợp cùng các bộ ngành khác để giải quyết các vướng mắc về luật, nếu có.

Về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông Ninh nhấn mạnh nguyên tắc chung là người dân phải được cấp sau khi mua bán xong, còn vướng mắc về thủ tục của chủ đầu tư thì các địa phương phải xử lý sau. Đồng thời, quy định chung về điều kiện cấp giấy hồng thuộc Bộ TN-MT đã nêu đầy đủ. Tùy vào từng trường hợp cụ thể, nếu vướng mắc chỗ nào thì sở TN-MT sẽ tiếp nhận giải quyết. Về thủ tục điều chỉnh dự án, luật Đầu tư 2014 và Nghị định 118/2015 đã có quy định khi nào điều chỉnh và thẩm quyền nào cho phép điều chỉnh dự án. Nội dung thủ tục điều chỉnh do Sở KH-ĐT chủ trì. Một phần liên quan đến thủ tục xây dựng hay liên quan đến quy hoạch và điều chỉnh cơ cấu căn hộ cũng đã có quy trình rõ ràng, do Sở Xây dựng địa phương quản lý. Còn khi phát sinh tranh chấp giữa sở hữu chung và riêng, thẩm quyền giải quyết trước hết là chính quyền địa phương. Các bộ chỉ làm cơ chế chính sách và thực hiện thanh tra, kiểm tra.

Vì sao giá nhà khó giảm?

Theo ông Lê Hoàng Châu, nếu trong năm 2018, nguồn cung chỉ giảm ở mức 20% thì đến 2019 đã sụt giảm tới 70%. Cả năm 2019 chỉ có 1 dự án được “chạy”. Điều này là nguyên nhân chính khiến dù khủng hoảng do đại dịch nhưng giá BĐS thời gian qua vẫn không giảm. Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính cũng khẳng định giá nhà đất chỉ có tăng. Thậm chí, nhiều DN dự kiến làm nhà ở giá bình dân, nhưng đến nay bán hơn 30 triệu đồng/m2. Nguyên nhân là do chi phí tăng nên phải đẩy giá lên, và cũng không ngoại trừ việc nguồn cung hạn chế đẩy giá nhà đất tăng. “Một dự án làm thủ tục có thể mất 3 - 5 năm. Có dự án như của Tập đoàn Đại Phúc Land phải mất 15 năm mới xong thủ tục nên chắc chắn giá chỉ có tăng chứ không thể giảm do chi phí vốn quá lớn”, ông Đính nói thẳng.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam, cũng nhận định hàng loạt dự án đều có vướng mắc khó khăn là lý do khiến giá BĐS không giảm. Riêng TP.HCM mới đây đã trình Chính phủ 63 dự án liên quan đến việc cần tháo gỡ khó khăn.

Nếu kéo dài tình trạng này thì sản phẩm BĐS dự kiến bán 25 - 30 triệu đồng/m2 sẽ phải bán lên 35 triệu đồng/m2. Hay nếu DN dự kiến giá 1.000 USD/m2 thì sau khi chạy lòng vòng các nơi phải đưa giá lên 1.500 USD/m2 mới có lời... Chia sẻ thêm, ông Trần Quốc Dũng nhấn mạnh, để 1 dự án đắp chiếu lâu năm thì đương nhiên giá BĐS sẽ tăng lên vì các chi phí tài chính phát sinh buộc DN phải cộng vào.

“Giá trị BĐS khó giảm vào lúc này. Nếu có giảm thì do giảm lợi nhuận của DN để bình ổn giá thị trường, đáp ứng nhu cầu của nhiều người. Nếu chúng tôi vẫn giữ được kỳ vọng lợi nhuận như trước đây thì giá BĐS sẽ tăng. Chúng tôi cũng mong những nhà kinh doanh BĐS, môi giới chung sức để kích cầu thị trường, cùng các ban ngành chung tay đưa thị trường BĐS phát triển trở lại”, ông Dũng nói.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Nguyễn Trọng Ninh cho biết một trong những giải pháp trong thời gian tới là Chính phủ sẽ ban hành nghị quyết khuyến khích nhà ở giá thấp bởi hiện nay thị trường đang lệch pha, BĐS cao cấp thì nhiều mà nhà giá thấp thì ít. Cần phải có nhiều giải pháp đồng bộ, không chỉ của Bộ Xây dựng mà còn liên quan các bên như Ngân hàng Nhà nước và các bộ ngành khác để đẩy mạnh phân khúc nhà giá thấp. Cụ thể như hỗ trợ về đất đai như thế nào để kéo giảm giá xuống, có thể cho DN chậm nộp tiền sử dụng đất hay thậm chí giảm tiền thuế cho phân khúc này hay không. Hay thậm chí có giải pháp hỗ trợ về vốn khi DN tham gia phát triển nhà giá thấp hoặc rất nhiều thủ tục liên quan trong hoạt động xây dựng thì sẽ được ưu đãi, ưu tiên gì để thực hiện phát triển nhà giá thấp... sẽ được tính đến.

Theo báo Thanh Niên