Đã từ lâu, nguồn vốn tín dụng là yếu tố không thể thiếu trong sự phục hồi, tăng trưởng và phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) bởi đã đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của các DN, nhà đầu tư và người tiêu dùng. Tuy nhiên, với mục đích kiểm soát việc sử dụng nguồn vốn này một cách hiệu quả, giảm thiểu rủi ro và tránh được tình trạng thị trường “bong bóng”, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã hạn chế dần dòng tiền vào thị trường BĐS bằng quy định: Giảm dần tỷ lệ tối đa được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn trong việc cho vay trung hạn và dài hạn của các tổ chức tín dụng.

Theo đó, các tổ chức tín dụng được sử dụng tối đa 45% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn trong năm 2018, và chỉ còn được sử dụng tối đa 40% kể từ ngày 1/1/2019.

Đánh giá về động thái này của NHNN, Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) trong một báo cáo mới đây đã khẳng định, việc thực hiện lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn của các tổ chức tín dụng (theo quy định của Thông tư 36/2014/TT-NHNN và Thông tư 16/2018/TT-NHNN) là cần thiết nhằm đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, an toàn hệ thống tín dụng.

Bên cạnh đó, lộ trình giảm dần sự phụ thuộc của thị trường BĐS vào nguồn tín dụng ngân hàng cũng phù hợp với phương thức hoạt động của thị trường BĐS các quốc gia có nền kinh tế phát triển. Tại các quốc gia này, các quỹ đầu tư BĐS, quỹ tín thác BĐS (REIT), thị trường chứng khoán (TTCK) là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường BĐS.

“Việc thực hiện lộ trình giảm dần sự phụ thuộc của thị trường BĐS vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng cũng đã tạo áp lực có tính tích cực, lành mạnh, buộc các doanh nghiệp (DN) BĐS phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ các quỹ đầu tư, TTCK, phát hành trái phiếu DN, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và nguồn vốn huy động từ khách hàng…” – báo cáo của HoREA cho biết.

Giải pháp thích ứng

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, để thích ứng với với lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS, các DN trước hết cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh như đảm bảo các chỉ tiêu về lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị... để trước mắt là đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.

Kế đến là phải luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà, hình thành không gian sống xanh, thân thiện môi trường, coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng… để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật kinh doanh BĐS (được huy động đến 70% giá trị hợp đồng trước khi giao nhà và 95% nếu đã bàn giao nhà).

Tiếp nữa, DN cũng cần quan tâm đến phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1 - 2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền (khoảng 1 tỷ đồng/căn) bởi đang là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững; tham gia các chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng, chương trình chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, chương trình nhà ở xã hội, chương trình phát triển các thiết chế nhà công nhân, đề án xây dựng đô thị thông minh...

Về tăng cường nội lực, DN cần coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết…; xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng, để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán để huy động vốn; hoặc tìm kiếm nguồn vốn, năng lực quản trị từ đối tác nước ngoài…

“Về quản trị DN, 3 tiêu chí DN tuyệt đối cần nắm là an toàn về pháp lý với tinh thần thượng tôn pháp luật, an toàn về tài chính và tín dụng, an toàn về mô hình tổ chức và nhân sự, đặc biệt là vị trí nhân sự chủ chốt đáp ứng được yêu cầu từ tình hình thực tế…” – ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh./.