Quy định tách thửa: ‘siết’ đầu nậu đất, ‘treo’ cả quyền lợi của người dân

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), Quyết định 60 của UBND TPHCM về quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đã góp phần chặn đứng nạn “đầu nậu” phân lô bán nền trái phép. Nhưng, do có một số quy định của quyết định này chưa thật chuẩn xác, chưa phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, khiến hàng ngàn hộ dân bị ảnh hưởng.

Để tháo gỡ vướng mắc cho hàng ngàn hộ dân không thể tách thửa đất, mới đây, HoREA đã có văn bản gửi UBND TPHCM kiến nghị khẩn trương sửa đổi quyết định số 60/2017/QĐ-UBND (Quyết định 60) ngày 05-12-2017 về “Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa”. Qua đó để cơ quan chính quyền địa phương có thể sớm thi hành, giải quyết thủ tục cho người dân.

Quyết định 60 của UBND TPHCM còn nhiều bất cập khiến nhiều người dân bị treo quyền lợi đất đai. Ảnh minh họa: Lê Quân

Người dân gặp khó vì thuật ngữ

Tại Quyết định 60 không cho phép tách thửa đối với thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở). Điều này đã làm ách tắc hoạt động tách thửa đất tại một số khu vực, nhất là tại các quận ven và huyện ngoại thành trong gần ba năm qua. Từ đó làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp, chính đáng và nhu cầu tách thửa thật của rất nhiều cá nhân, hộ gia đình.

Nhận định về Quyết định 60, văn bản của HoREA cho rằng, quyết định này cho phép tách thửa đất ở, tách thửa đất nông nghiệp, tách thửa đất có nhiều mục đích sử dụng, tách thửa đối với đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) của hộ gia đình, cá nhân, đã căn cứ theo luật là đúng quy định.

Bất cập lớn nhất của Quyết định 60 là quy định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất. Quy định này là không có căn cứ pháp luật bởi không có trong các văn bản quy phạm pháp luật về quy hoạch.

“Cụ thể, các quy định về “quy hoạch đất ở xây dựng mới”, “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở)” đều không có trong các văn bản quy phạm pháp luật về quy hoạch (Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị…). Với những cơ sở này, Hiệp hội đề nghị cần bãi bỏ quy định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) trong Quyết định 60”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết.

Cũng theo văn bản của HoREA, không chỉ có những thuật ngữ làm khó người dân, nội dung hướng dẫn tại Công văn 914 và  Công văn 3771 của Sở Quy hoạch Kiến trúc (QH-KT) còn phát sinh thêm các nội dung “có tính quy phạm pháp luật”, “làm khó” cho UBND quận, huyện trong công tác giải quyết tách thửa trên địa bàn.

Cụ thể, các công văn này nêu rõ: “UBND quận, huyện xác định các khu vực quy hoạch chức năng đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng); đất dân cư hiện hữu kết hợp chỉnh trang, kể cả đất dân cư xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp có chức năng ở (có dân cư hiện hữu) thuộc các trường hợp được tách thửa đất ở theo Quyết định 60” và “chỉ xem xét giải quyết đối với khu đất tách thửa thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng) hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang và phù hợp với quy hoạch được quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 5, Quyết định 60”.

Bên cạnh đó, HoREA cũng chỉ ra một vướng mắc lớn khác có liên quan đến thực hiện tách thửa, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (bao gồm hộ gia đình, cá nhân), đó là cần phải kịp thời xóa treo các quy hoạch treo tức những quy hoạch không khả thi.

Cụ thể như, định kỳ xem xét, rà soát, đánh giá quá trình thực hiện để kịp thời điều chỉnh phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn. Định kỳ rà soát đối với quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng vùng huyện là 10 năm, đối với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu là 5 năm, đối với quy hoạch chi tiết là 3 năm kể từ ngày quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

Câu hỏi về vai trò của Sở Quy hoạch - Kiến trúc?

Tại một tọa đàm về quy hoạch mới đây, ông Huỳnh Trịnh Phong, Trưởng phòng Quản lý thực hiện quy hoạch (Sở QH-KT TPHCM) cho rằng, việc rà soát cần phải có con số cụ thể, tùy theo trường hợp cụ thể, vị trí cụ thể để báo cáo, mà những cái này thì... Sở không thể “vươn bàn tay dài” để rà soát từng vị trí, phải do quận huyện thực hiện, sau đó đề xuất điều chỉnh.

Tuy nhiên, văn bản vừa gửi của HoREA chỉ rõ: UBND TPHCM đã chỉ đạo Sở QH-KT khẩn trương rà soát các quy hoạch trên địa bàn để điều chỉnh cho phù hợp, kịp thời “xóa treo” các quy hoạch không khả thi. Đây là cơ sở pháp lý để giải quyết nhu cầu tách thửa của nhiều hộ gia đình, cá nhân đang bị “treo” quyền lợi trong các khu vực có quy hoạch “treo”.

“Không phủ định chuyện quận, huyện có trách nhiệm rà soát hỗ trợ nhưng vai trò chỉ đạo, phối hợp, tổng hợp kết quả để giải quyết của Sở QH-KT ở đâu? Sao lại chuyển về cho quận, huyện?”, đây là vấn đề được ông Lê Hoàng Châu đặt đặt ra trên báo chí mới đây.

Trong khi đó, ông Nguyễn Minh Nhựt, Phó trưởng ban Đô thị - HĐND TPHCM, cũng cho rằng để gỡ vướng quyết định, phải bắt đầu từ quy hoạch mà Sở QH-KT sẽ là nơi chịu trách nhiệm rà soát, chỉnh sửa. HĐND đã ban hành Nghị quyết 21 từ năm 2017 liên quan đến quy hoạch, xây dựng, các dự án chậm triển khai... quy định rõ cơ quan chức năng giải quyết các vấn đề vướng mắc về đất đai. Đây là cơ sở quan trọng để các cơ quan chức năng giải quyết, sửa Quyết định 60.

Trong năm nay, UBND TPHCM cũng đã hai lần chỉ đạo Sở QH-KT rà soát lại các quy hoạch nào không khả thi để tháo treo theo. Thế nhưng đến thời điểm này, Sở QH-KT vẫn chưa đưa ra được danh sách các quy hoạch không khả thi. Trong khi theo thống kê của chính sở này, hiện có gần 14.000 hecta đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới, chủ yếu tập trung trong 310 đồ án quy hoạch được lập, thẩm định và phê duyệt từ năm 2013 đang treo vì Quyết định 60. Nghĩa là hàng vạn hộ dân đang sống trong cảnh có đất không thể xây nhà, sang nhượng hay cho tặng.

Theo đó, HoREA cũng kiến nghị UBND TPHCM chỉ đạo các sở, ngành chức năng, nhất là UBND quận, huyện kiện toàn và phát huy vai trò, vị trí của “Tổ công tác liên ngành” thực hiện “Quyết định 60”. Qua đó, xem xét các trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin tách thửa, hạn chế tối đa tình trạng “đầu nậu” núp bóng các cá nhân, hộ gia đình thực hiện tách thửa các thửa đất ở có quy mô diện tích lớn, dẫn đến tình trạng phân lô bán nền tràn lan, phá vỡ quy hoạch đô thị và làm tăng gánh nặng lên hệ thống hạ tầng.

Theo Văn Dũng (CafeF)