Sự bành trướng quy mô quá nhanh khiến bất động sản ‘rã đông’ chậm chạp

Sáu tháng đầu năm đã trôi qua, nhiều thông tin tích cực được đưa ra nhưng sự phản ứng của thị trường bất động sản vẫn khá yếu ớt. Những chuyển biến từ chính sách ra thực tế đang có độ trễ lớn, mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao, những khó khăn về tính pháp lý cộng thêm chu kỳ đáo hạn trái phiếu khiến thị trường vẫn không thể hồi phục như dự báo. Về khách quan, quy mô thị trường đã lớn hơn trước rất nhiều khiến cho chu trình “rã đông” cũng chậm hơn.

Trạng thái chờ đợi kéo dài

Diễn biến của các hoạt động kinh tế, kinh doanh trong nước vẫn khó khăn, bất động sản vẫn chưa có thanh khoản trở lại sau khi đi qua hai quí của năm 2023. Hầu hết các bên tham gia vào thị trường đều ngồi quan sát chuyển động của mặt bằng lãi suất trên thực tế.

Tính từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã điều chỉnh giảm lãi suất điều hành 4 lần. NHNN kì vọng gửi thông điệp ra thị trường và định hướng giảm lãi suất huy động đối với các ngân hàng thương mại, trên cơ sở đó hạ lãi suất cho vay để hỗ trợ doanh nghiệp, giúp nền kinh tế tăng trưởng.

Mặc dù NHNN liên tục hạ lãi suất điều hành nhưng theo các chuyên gia, lãi suất giữa thị trường 1 và thị trường 2 không liên thông với nhau nên lãi suất cho vay trên thị trường vẫn ở mức cao. Theo khảo sát của KTSG Online, mức lãi suất cho vay mua nhà hiện nay giao động từ 11%-15%. Trong khi đó lãi suất huy động cũng ở mức 7-9% khiến cho việc chuyển dịch dòng tiền tiết kiệm kỳ hạn ngắn sang thị trường bất động sản yếu ớt.

Thị trường bất động sản đang ở trong trạng thái chờ. Ảnh minh họa: Lê Quân

Nhiều chuyên gia cũng nhìn lại diễn biến điều hành lãi suất của chu kỳ khủng hoảng trước (2011-2013) để đưa ra dự đoán cho lộ trình hạ lãi suất trong bối cảnh này. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, tại thời điểm quí 1-2012, NHNN bắt đầu có những điều chỉnh giảm mạnh lãi suất kỳ hạn 1 – 6 tháng. Sau khoảng 1,5 năm (6 – 7 quí), đến quí 2-2013, thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện tín hiệu tăng trưởng.

“Nếu đối chiếu ở giai đoạn hiện tại, lãi suất kỳ hạn 1 – 6 tháng bắt đầu tăng lên từ quí 2-2022. Như vậy, từ quí 1-2023 NHNN bắt đầu điều thực hiện việc điều chỉnh lãi suất thì dự báo phải đến quí 2-2024, bất động sản mới xuất hiện tín hiệu đảo chiều”, chuyên gia nhận định.

Lý thuyết là vậy, nhưng có lẽ điều kiện cho vay (lãi suất cho vay) mới là một trong những vấn đề mà doanh nghiệp, người dân trong đó có người mua nhà và các nhà đầu tư đang quan tâm.

Giới phân tích cho rằng lãi suất vay mua nhà hiện tại vẫn dao động quanh khoảng 13%. Do đó, có thể cần phải cắt giảm thêm 1,5 – 2 điểm % mới có thể kích cầu trên thị trường bất động sản. Nhóm phân tích cho rằng, điều này rất có thể sẽ xảy ra vào năm 2024. Khi đó, tình hình thanh khoản sẽ tốt hơn khi các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Chính phủ đi vào thực tiễn. Còn ở thời điểm hiện tại các nhà đầu tư, người mua và lẫn doanh nghệp vẫn đang trong trạng thái thận trọng và quan sát.

Nguồn cấp vốn cho thị trường bất động sản không chỉ là tín dụng ngân hàng, trái phiếu cũng là một kênh chủ đạo. Tuy nhiên đến nay, niềm tin trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa lấy lại được. Năm 2023 vẫn được xác định là đỉnh áp lực trái phiếu đáo hạn, đặc biệt với các doanh nghiệp bất động sản. Riêng lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2023 lên tới hơn 120.000 tỉ đồng.

Pháp lý dự án không phải là câu chuyện riêng của chu kỳ suy giảm lần này mà đã kéo dài trong nhiều năm trước. Trong 70% vướng mắc ở lĩnh vực bất động sản liên quan đến pháp lí thì cấp độ cao nhất là vướng luật.

Nếu vướng đến luật thì việc tháo gỡ không phải là đơn giản trong ngày một ngày hai hay giải quyết bằng các văn bản dưới luật. Đó là lý do khiến hàng loạt chính sách được ban hành với mong muốn “phá băng” thị trường bất động sản từ đầu năm nhưng đến nay “tảng băng” vẫn chưa có nhiều thay đổi. Thị trường vẫn đang trong trạng thái dò xét và chờ đợi những dự thảo luật liên quan đến thị trường được thông qua và thời gian tới.

Thị trường đã rất khác

Sự chững lại của thị trường bất động sản hiện tại đã khiến giới đầu tư liên tưởng tới bức tranh ảm đạm giai đoạn 2011-2013. Nhưng với những nhà đầu tư, doanh nghiệp đã đi qua cả hai cuộc khủng khoảng vẫn cảm nhận được sự khác nhau trong quá trình vận động. Quy mô thị trường đã khác đi, mặt bằng giá đã khác, những nhà đầu tư mới với tư duy cũng khác hơn khiến cho phản ứng của thị trường cũng khác đi.

Sự khác biệt quan trọng nhất của giai đoạn hiện nay và một thập kỷ trước đó chính là giá cả. Sau một thời gian giải phát triển nóng giá bất động sản đã được đẩy lên rất cao. Việc xử lý khối tài sản giá trị lớn đang khiến nhiều người dè dặt hơn, ngay cả với doanh nghiệp. Thậm chí xu hướng bắt đáy trong chu kỳ suy giảm cũng trở nên thận trọng hơn.

Chia sẻ tại một tọa đàm bất động sản mới đây, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, quy mô thị trường bất động sản của năm 2013 chỉ bằng 1/10 thị trường hiện nay. Do đó, các gói hỗ trợ có đi vào cuộc sống cũng không thể tạo ra dòng tiền mạnh như giai đoạn trước đây.

Quy mô thị trường đã lớn hơn rất nhiều so với trước khiến cho quá trình rã đông chậm hơn. Ảnh minh họa: Lê Vũ

Theo chuyên gia, muốn thị trường bất động sản tan băng thì phải xuất hiện một số cơ hội. Thứ nhất là dòng tiền xuất hiện, thứ hai là mặt bằng giá đã giảm xuống một mức nào đó đủ để người mua tin tưởng và chấp nhận. Còn nếu ai cũng muốn giữ giá cao chờ đợi cơ hội thì từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ khó có chuyển biến.

Chúng ta không thể đòi hỏi Chính phủ hành động để cho thị trường bất động sản tăng trưởng ngay lập tức mà cần ổn định hệ thống tài chính trước, ngoài ra cần có một nhịp điều chỉnh về lãi suất. Thị trường cần những nhà đầu tư chậm rãi hơn, bình tĩnh hơn cho một thị trường mới, có thể là vào đầu năm 2024.

“Lúc này, thị trường bắt đầu đi theo quỹ đạo an toàn, bền vững, đúng như vai trò của thị trường bất động sản đối với mọi nền kinh tế các nước. Đó không phải là một thị trường siêu lợi nhuận, nhưng là một thị trường quy mô lớn và bền vững để góp phần cho các ngành nghề khác phát triển”, ông Hiển nói.

Phần lớn doanh nghiệp bất động sản mới trải qua mùa đại hội cổ đông, thông điệp chính của lãnh đạo doanh nghiệp gửi đến cổ đông vẫn là “cầm cự”. Thực tế hiện nay lực cầu và khả năng thanh khoản tạm thời đóng băng, nếu tình trạng này kéo dài đi quá giới hạn chịu đựng của doanh nghiệp thì mở ra một chu kỳ khủng hoảng mới. Doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu, đã xuất hiện nhiều sự kiện mở bán bị hoãn, doanh thu không được thực hiện, chi phí quảng cáo cắt giảm, xu hướng cắt giảm nhân sự cũng diễn ra..

Không thể phủ nhận thực tế, sau tác động của đại dịch, nền kinh tế cũng chưa có điều kiện để phục hồi theo kịch bản chống suy thoái được đưa ra cách đây chưa lâu. Nếu cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản 10 năm trước được được xác định bắt nguồn từ phía cung (cung nhà lớn, đòn bẩy tài chính cao) thì biến động của thị trường lần này lại chịu ảnh hưởng đa chiều hơn.

Đà suy thoái lần này không còn khu trú trong giới hạn thị trường bất động sản mà là những biến động kinh tế trên diện rộng. Điều này đang khiến thị trường thận trọng, dè dặt hơn cho các kế hoạch phục hồi bởi quy mô thị trường đã tăng quá nhanh so với trước.

Theo V. Dũng (thesaigontime)