'Thị trường chứng khoán vẫn là kênh dẫn vốn mới cho BĐS trong trung và dài hạn’

Vốn từ thị trường chứng khoán sẽ dần thay thế cho nguồn vốn từ ngân hàng đổ vào BĐS

Tại Hội thảo “Chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư bất động sản” do báo Thanh Niên tổ chức, ông Bùi Văn Tín đến từ khoa Quản trị kinh tế, trường Đại học Ngân hàng TP HCM nhận định, thị trường chứng khoán trong ba tháng trở lại đây đã xóa sạch sự tăng điểm của mấy tháng đầu năm, thậm chí còn đang bị âm 3% so với giai đoạn 6 tháng đầu năm 2017.

“Dòng chảy vốn vào thị trường bất động sản (BĐS) chủ yếu đến từ ngân hàng, sau đó là từ thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bảo hiểm. Dù chức năng của thị trường chứng khoán đang khựng lại trong thời gian gần đây thì đó vẫn là kênh dẫn vốn mới trong trung và dài hạn cho thị trường bất động sản (BĐS), dần dần thay thế cho kênh dẫn vốn chính từ ngân hàng”, ông Tín đánh giá.

Nói về nguồn vốn cho BĐS từ ngân hàng, chuyên gia này cho rằng, khoảng 1 – 2 tháng trở lại đây có hiện tượng giá BĐS “chững” lại, nguyên nhân chính là bởi việc thắt chặt tín dụng vào BĐS. Tổng giá trị thị trường BĐS của Việt Nam hiện khoảng 25 tỷ USD, hơn 80% vốn cho BĐS đến từ hệ thống ngân hàng, tức là tương đương với khoảng 20 tỷ USD (khoảng 450.000 tỷ đồng).

Vì vậy, bất cứ chính sách tiền tệ nào của ngân hàng cũng đều tác động đến thị trường BĐS. Hiện ngân hàng đang quản lý ngày càng tốt hơn các chính sách tiền tệ nhằm giảm thiểu rủi ro khi đầu tư vào BĐS. Cụ thể như việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 50% (của năm 2017) xuống còn 45% như hiện tại, tiến tới giảm còn 40% (vào năm 2019). Được biết, 70% nguồn vốn huy động của ngân hàng là vốn ngắn hạn, giảm nguồn vốn này thì đương nhiên vốn vào thị trường BĐS cũng bị co hẹp lại.

Cũng nhận định về ảnh hưởng của việc siết tín dụng vào thị trường BĐS, ông Nguyễn Đức Lệnh, Trưởng phòng Tổng hợp Ngân hàng Nhà nước TP HCM lại đánh giá, nguồn tín dụng vào tất cả các lĩnh vực khác đều được thắt chặt, chứ không riêng với thị trường BĐS. Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã giảm tăng trưởng tín dụng nhưng vẫn hỗ trợ nền kinh tế phát triển. Kiểm soát tín dụng vào BĐS giúp hệ thống ngân hàng phát triển bền vững, điều này cũng gián tiếp tác động tốt đến thị trường BĐS.

Ông Nguyễn Đức Lệnh thông tin: “6 tháng đầu năm 2018 so với cùng kỳ năm trước, tăng trưởng tín dụng tại TP HCM đạt mức 7,5%, trong khi con số tương ứng của cả nước là 7,8%. Tỷ lệ cho vay trung và dài hạn chiếm 53%, còn lại là cho vay ngắn hạn. Trong đó, dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng trên địa bàn chiếm khoảng 10% tổng nguồn tín dụng, tỷ lệ của cả nước là 7 – 8%, đây vẫn là mức an toàn”.

Sự ấm lên, phuc hồi của thị trường BĐS cũng hỗ trợ ngân hàng xử lý nợ xấu thuận lợi hơn. Ngược lại, trong ba năm nay, việc xử lý nợ xấu được thực hiện sôi động cũng giúp thị trường BĐS hoạt động tốt hơn. Tuy nhiên, thị trường BĐS có tăng trưởng hay không còn phải phụ thuộc vào doanh nghiệp vì nguồn vốn tín dụng chỉ hỗ trợ được trong ngắn hạn. Thị trường muốn tăng trưởng và phát triển bền vững thì phải gắn với tái thiết hệ thống ngân hàng để hạn chế rủi ro, tôn trọng quy luật thị trường và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc giữa doanh nghiệp BĐS và ngân hàng…, ông Lệnh đánh giá.

“Lời nguyền bong bóng” khó có thể xảy ra trong năm 2019

Một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm nhất là câu hỏi: Liệu có thể xảy ra hiện tượng “bong bóng” BĐS trong năm 2019 theo đúng chu kỳ 10 năm lại có một lần khủng hoảng hay không? Dẫn luận vào vấn đề này, ông Nguyễn Ngọc Toàn, Phó Tổng biên tập báo Thanh Niên đưa ra nhận xét, có nhiều tín hiệu cho thấy “lời nguyền bong bóng” khó có thể xảy ra trong năm 2019.

Vị này dẫn chứng: “Thực tế nhu cầu nhà ở vẫn đang tăng mạnh tại các thành phố lớn, đặc biệt là TP HCM – nơi có tầng lớp trung lưu tăng mạnh. Hiện mỗi năm thành phố tăng thêm khoảng 500.000 dân, trong đó 250.000 là dân nhập cư, trong khi nguồn cung căn hộ chỉ khoảng 10.000 căn/năm, mới đáp ứng 5 – 10% nhu cầu về nhà ở cho người dân”.

Quy mô dân số trẻ nên Việt Nam còn nhiều dư địa để tăng trưởng thị trường BĐS. Không những thế, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang thu hút mạnh nguồn vốn cả ở trong và ngoài nước. Theo nhiều nhà đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS Việt Nam có hình dáng của các thị trường khổng lồ như phố Đông Thượng Hải quy mô 40 năm trước.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nêu quan điểm, “bong bóng” BĐS chỉ xảy ra khi hội tụ đủ một số điều kiện. (1) Nền kinh tế tăng trưởng nóng, nhưng nền kinh tế thế giới hiện không nóng và kinh tế Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phục hồi; (2) Buông lỏng tín dụng, thời điểm xảy ra “bong bóng” vào năm 2007, mức tăng trưởng tín dụng là 37,8%, nay chỉ ở mức hơn 18%, tín dụng đang được kiểm soát rất chặt chẽ; (3) Lệch pha cung – cầu, hiện nay có tình trạng lệch pha cung – cầu nhưng chưa đến mức phá vỡ cân bằng trên thị trường; (4) Tăng số lượng nhà đầu tư thứ cấp, hiện có dấu hiệu của người đầu cơ, đến 90% nhà đầu tư mua đi bán lại ở phân khúc condotel và đất nền nhưng chưa đủ để tạo “bong bóng”; (5) Thiếu sự can thiệp của Nhà nước, tuy nhiên gần đây Nhà nước liên tục đưa ra nhiều chính sách nhằm điều tiết thị trường…

“Nhà nước, nhà băng, nhà đầu tư và người tiêu dùng… hiện nay đều thông minh hơn sau các cuộc khủng hoảng thị trường trước đó, vì vậy chưa thể xảy ra “bong bóng” BĐS trong năm 2018 và năm 2019”, ông Châu khẳng định.

Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA có nhắc đến một số vấn đề lớn của thị trường BĐS như việc sốt đất nền và condotel. Hiện cơn sốt đất nền ở các tỉnh vùng ven TP HCM và ba “đặc khu tương lai” đã được kiểm soát, nhưng giá đất vẫn neo giữ ở mức cao vì nhà đầu tư kỳ vọng sẽ có người mua lại. Việc này không thể kéo dài vì nhiều nhà đầu tư cá nhân sử dụng vốn vay ngân hàng nên sức chịu đựng có giới hạn.

Ngoài ra, hiện có một số công ty môi giới tự nhận mình là chủ đầu tư dự án, sau đó tự ý phân lô bán đất nền trái phép. Đã có vụ việc của hai công ty được C46 Bộ Công an thụ lý hồ sơ, nhưng rất khó để xử lý những câu chuyện này. Nếu khách hàng khiếu nại, công ty đó sẽ bỏ tiền để bồi thường cho khách và thường sau khi bồi thường thì người dân không khiếu kiện nữa…