Tại hội thảo về nỗi lo chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư bất động sản diễn ra cuối tuần qua tại Tp.HCM, hầu hết các nhà quản lý, chuyên gia đều nhận định: Trong vài năm trở lại đây, giá nhà đất tại Tp.HCM tăng mạnh, thậm chí một số nơi đã xảy ra cơn sốt giá, nhưng cũng không có gì quá bất thường.
Nhu cầu còn quá lớn
Trong 2 năm trở lại đây, thị trường bất động sản (BĐS) Tp.HCM đã có sự phát triển khá mạnh cả về thanh khoản lẫn giá cả. Điều này đã làm dấy lên những cảnh báo cho rằng, thị trường đang có dấu hiệu sốt ảo, nguy cơ bong bóng và xét ở góc độ quy luật chu kỳ 10 năm sau thời kỳ khủng hoảng BĐS diễn ra từ năm 2008, thị trường hiện nay đang đứng trước nguy cơ về nỗi lo khủng hoảng lặp lại. Nhưng theo phân tích của các chuyên gia, nhìn từ nhiều góc độ, sự phát triển của thị trường vẫn nằm trong giới hạn bình thường.
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty BĐS Đại Phúc cho rằng, nhà ở là nhu cầu thiết yếu của người dân và vẫn tăng đều mỗi năm. Không có khái niệm bong bóng, khủng hoảng hay đóng băng, mà chỉ có trầm lắng hơn so với trước.
Theo bà Hương, Tp.HCM là một thành phố đông dân nhất cả nước, dân số cơ học hiện đã ở mức 13 triệu người, nhu cầu nhà ở, nhất là với giới trẻ lập nghiệp không ngừng gia tăng. Trong khi nguồn cung hiện nay luôn thiếu, mới đáp ứng khoảng 10 - 15% nhu cầu. Vấn đề lớn nhất của thị trường lúc này là làm thế nào để tạo ra được dòng sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thật.
"Thời gian qua, thị trường BĐS đã có sự thay đổi về cơ cấu sản phẩm nhưng đa số các dự án vẫn tập trung ở các đô thị lớn. Doanh nghiệp muốn làm sản phẩm có giá vừa phải nhưng đầu vào không hạ được thì đầu ra khó hạ, từ đó khoảng cách cung - cầu ngày càng xa", bà Hương cho biết.
Ông Trần Tựu, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh thì cho rằng, khái niệm chu kỳ của thị trường cũng chỉ mang tính tương đối, còn thực tế thị trường phải xét đến các bối cảnh cụ thể. Hiện nay, Tp.HCM có khá nhiều yếu tố để có thể khẳng định rằng thị trường khó xảy ra khủng hoảng, vì so với 10 năm trước đây thị trường hiện nay đã khác xa. Các thành viên tham gia thị trường, từ nhà phát triển dự án đến nhà môi giới và khách hàng đều chuyên nghiệp hơn, các dự án được phát triển bài bản hơn.
Theo ông Tựu, khủng hoảng cục bộ ở phân khúc đất nền, nhất là với đất nền mang yếu tố đầu cơ, chưa đảm bảo các yếu tố về hạ tầng dịch vụ, hạ tầng xã hội là có như sốt cục bộ ở các đặc khu, các địa phương giá đất nền tăng sốt. Song, cũng không quá lo lắng khi chính sách kiểm soát được thực hiện kịp thời, tỷ lệ cho vay đối với BĐS cũng ở mức vừa phải. Câu chuyện áp lực trả nợ ngân hàng, bán không ai mua... dẫn đến thị trường đi xuống là không có. Thời điểm này chính sách điều hành kinh tế vĩ mô ổn định, thận trọng đã tạo điều kiện cho ngành BĐS phát triển bền vững hơn.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu nhận định, có hai phân khúc điển hình trên thị trường bất động sản thời gian qua tạo nên cơn sốt, đó là condotel và đất nền, trong đó giá đất nền còn “nóng” hơn trong năm 2017. Nhưng đây chỉ là cơn sốt mang tính cục bộ, hiện nay cơn sốt ảo đất nền về cơ bản được kiểm soát, kể cả ở các đặc khu hay khu vùng ven của Tp.HCM. Đối với phân khúc căn hộ, phân khúc được đánh giá là chủ đạo của thị trường vẫn phát triển bình thường và khá ổn định.
Gia tăng quỹ đất nhà ở để đáp ứng nhu cầu
Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường BĐS, Sở Xây dựng Tp.HCM cho biết, so với cùng kỳ năm ngoái, nguồn cung nhà ở nói chung trong nửa đầu năm nay đều thấp hơn.
Theo đó, có gần 4.000 căn nhà cao cấp so với gần 5.200 căn nhà cao cấp trong cùng kỳ năm trước; có 3.700 căn nhà ở phân khúc trung cấp so với hơn 5.000 căn cùng kỳ năm trước và 1.914 căn nhà ở phân khúc bình dân so với 6.200 căn của năm ngoái. Vì vậy, có thể thấy rằng, thị trường vẫn tương đối ổn định.
Việc sốt đất nền diễn ra ở các quận, huyện ven đô như quận 9, Thủ Đức... chủ yếu do hạ tầng giao thông phát triển mạnh. Hàng loạt dự án được dần hoàn thiện như: Tuyến metro, Sân bay Long Thành, cao tốc Long Thành Dầu Giây, cầu Cát Lái, các tuyến đường vành đai hay mở rộng Quốc lộ 13…
Theo đánh giá của ông Sơn, giá trị BĐS sẽ tăng theo thời gian, theo tiến độ dự án và hoàn thiện cơ sở hạ tầng là phù hợp nhưng mức độ tăng vừa phải ở 5% trở lại. Còn tăng quá mạnh thì là sốt ảo. Trong bối cảnh hiện nay rất khó xảy ra bong bóng BĐS bởi nguồn cung nhà ở ra thị trường đã sụt giảm trong khi nhu cầu nhà ở vẫn luôn rất cao.
Về việc làm thế nào để rút ngắn khoảng cách cung - cầu nhà ở trên địa bàn Tp.HCM, ông Huỳnh Thái Ngọc, Phó trưởng phòng Kế hoạch, Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM chia sẻ, Chính phủ đã có Nghị quyết số 80 phê duyệt kế hoạch sử dụng đất Tp.HCM đến năm 2020.
Cụ thể, một số chỉ tiêu sử dụng đất của Thành phố sẽ có những bước phát triển nhảy vọt khi cho phép chuyển hơn 26.000ha đất nông nghiệp thành phi nông nghiệp. Trong đó, đất khu công nghiệp khoảng 3.500ha sẽ tăng lên 6.000ha; đất ở sẽ tăng đến 7.321ha, trong khi giai đoạn 2010 - 2015 chỉ khoảng 3.000ha; đất ở đô thị sẽ chiếm tỷ lệ lớn, khoảng 4.500ha và còn lại là đất ở nông thôn.
Có thể thấy, việc Tp.HCM mạnh dạn cho chuyển đổi sử dụng đất sẽ giúp đạt được nhiều mục tiêu như an sinh xã hội ở các quận ven ngoại thành, tránh tình trạng xây dựng trái phép xảy ra trong thời gian trước. Ngoài ra, một số thủ tục hành chính liên quan về đất đai, xây dựng cũng đã rút ngắn. Đơn cử, nếu như trước đây, thời gian làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà gắn liền với đất phải mất 57 ngày thì nay rút xuống chỉ còn 15 ngày. Việc rút ngắn thời gian này góp phần nhanh đưa sản phẩm vào thị trường hay tạo điều kiện tốt nhất cho hoạt động chuyển nhượng.
Về phía Ngân hàng Nhà nước, ông Nguyễn Đức Lệnh, Trưởng phòng Tổng hợp Ngân hàng Nhà nước Tp.HCM cho hay, 6 tháng đầu năm, tốc độ tăng trưởng tín dụng trên địa bàn Tp.HCM đạt 7,5%, trong khi cả nước tăng 7,8%.
Trong đó, cơ cấu tín dụng trung dài hạn chiếm 53%, còn lại là cho vay ngắn hạn. Dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng trên địa bàn chiếm 10% tổng tín dụng, trong khi cả nước tỷ lệ này chiếm từ 7-8%.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, đây là tỷ lệ nằm trong ngưỡng an toàn. Trong thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện giảm tăng trưởng tín dụng nhưng cơ bản vẫn hỗ trợ nền kinh tế phát triển. Việc khuyến nghị các ngân hàng kiểm soát tín dụng vào BĐS không những giúp ngân hàng phát triển bền vững mà cả thị trường cũng ổn định hơn.
(Theo Đầu tư Bất động sản)
Gọi điện
SMS
Chỉ Đường